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¿Cómo planificar la construcción de tu casa?

Paso a paso en la autopromoción

Autor: Top Rank Pros (fuentes)

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Construir una casa requiere planificación y tener una visión genérica al principio de todo el proceso que implica la construcción, ejecución y finalización.
 
Cualquier proceso bien ejecutado viene precedido de una buena planificación. Los esfuerzos que se realizan a fin de cumplir objetivos y hacer realidad diversos propósitos se enmarcan dentro de una planificación. Es decir, la planificación es un método que permite ejecutar planes de forma directa, los cuales serán realizados y supervisados en función del planeamiento. La planificación (planeación o planeamiento) es una función ejecutiva administrativa que comprende el análisis de una situación, el establecimiento de objetivos, la formulación de estrategias que permitan alcanzar dichos objetivos, y el desarrollo de planes de acción que señalen cómo implementar dichas estrategias.
 
Al final planificar una casa es más complicado que la genérica planificación de procesos. ¿Por qué? Debido a la carga emocional que supone planificar dónde se supone vas a vivir el resto de tu vida o gran parte de ella. Es muy difícil separar las emociones del proceso, pero es conveniente hacerlo y crear un plan razonable y con sentido común. Utilicemos la emoción como motor, no como frenos del proceso.
 
Nos centramos en la planificación & ejecución de construcción de tu casa, detallando las etapas clave que se van a dar.
 
El primer punto de partido está superado, dado que construir una casa puede suponer a priori un ahorro de los márgenes de beneficio del promotor, que puede estar entorno al 30% en comparación de una compra de una casa con iguales características, pero sin autopromoción. Además, la harás a tu gusto, y acorde a tus especificaciones de calidad, proyectando una vivienda singular que será única, por lo que su valor de mercado suele ser más alto.
 
  1. Estudio del terreno.
La región en la que vas a ubicar la casa es vital para el desenlace de las obras. Cada región tiene sus particularidades, normativa, plazos, impuestos, etc. Recuerda que dependiendo del país y región donde vivas podrán surgir pasos en cada una de estas etapa que deberás de conocer y considerar.
 
Tanto si tienes un terreno como si todavía no, es conveniente realizar un estudio geotécnico para valorar las propiedades del mismo. Las conclusiones del estudio determinarán las condiciones de cimentación. Es aconsejable hacer dicho estudio cuanto antes, dado que puede evitarnos quebraderos de cabeza futuros. El primer pilar debe poder ser un primer pilar, el terreno lo marca.
 
En este punto de estudio de terreno es muy importante el municipio dónde se encuentra, las ordenanzas municipales que regulan la construcción, la clasificación del suelo, la topografía del lugar en fuentes públicas, los tipos de caminos y sus derechos y obligaciones.
 
  1. Diseño y anteproyecto.
Es la fase más apasionante y debe ser la más creativa. Pero recuerda que la creatividad ha de ir acompañada de planos técnicos. Es recomendable expresar y tener claro lo que uno desea, pero se debe mantener mente abierta a propuestas de los técnicos y profesionales. Incluso se deben tener en cuenta costumbres de la región o lugar. En este punto lo mejor es encontrar profesionales del propio ámbito territorial. Dado que aglutinan las cualidades más recomendables en procesos de diseño y ejecución, pero también normativa, regulaciones y costumbres del lugar.
 
El profesional local tendrá los datos accesibles básicos para empezar a proyectar, como son el coeficiente de ocupación de suelo, y de constructibilidad, distancias, ratios superficie útil vs construida, etc.
 
Ten siempre presente tu presupuesto, dado que debes adaptar éste a los metros ejecutables en la obra, recuerda que a más metros, más coste, así de simple.
 
  1. Concreción del proyecto.
Las ideas y la imaginación la dejamos en la etapa anterior, ahora toca proyectar la idea y adecuarla a la normativa vigente. En es una etapa donde se prepara toda la documentación legal requerida para obtener los permisos, visados y licencias necesarias que exige la Normativa Municipal.
 
El proyecto básico precede el proyecto ejecución. Pero en muchas ocasiones se suele redactar un solo documento, al que se le denomina «Proyecto Básico y de Ejecución». El primero, el proyecto básico, sólo nos sirve para la obtención de los permisos Municipales, pero no permite iniciar la ejecución de obras. En el proyecto de ejecución es donde se deberán de anexar todos aquellos estudios que la normativa exige. Es decir, detalles constructivos en planos, cimentación, sistema eléctrico, canalizaciones de gua y saneamiento, memoria constructiva, etc.
 
El proyecto de ejecución, una vez aprobado por la entidad correspondiente, es el que permite el otorgamiento de los permisos necesarios para poder iniciar la construcción de las obras.
 
Intervienen muchos factores en este punto, el arquitecto ha hecho su trabajo y ahora toca ejecutar su proyecto. Siguiente paso:
 
a. ¿Quién será el director de obra?
b. Define el contrato con la empresa constructora.
 
Puede que el mismo arquitecto será el mismo director de obra, mediando entre tú y la empresa constructora. O incluso que el propio arquitecto tenga una empresa constructora, o viceversa. La cuestión es que estas figuras puedes ser distintas, y tú estar en medio de todas ellas. Es tu criterio y decisión elegir estas tres figuras. Pero la figura de un director de obras es vital, y éste ha de ser de tu confianza, dado que velará por tus obra sea ejecutada tal y como se ha descrito en el proyecto.
 
Con la empresa constructora es importante definir si los materiales de la obra serán facilitados por ellos mismo contra coste, o serán facilitados por uno mismo directamente. Lo cual es recomendable si se dispone de tiempo para el análisis y control absoluto de las calidades de los materiales utilizados.
 
Llegados a este punto, dispones de el Proyecto de Ejecución y del presupuesto de obra.
 
  1. Financiación del proyecto.
Si tienes ya el terreno, enhorabuena. Si la compra del terreno la has realizado sabrás que el banco no financia un terreno con el mismo porcentaje de financiación que una casa ya finalizada. Suele ser entre el 50% y el 70% del valor de mercado. ¿Por qué? Dado que un terreno en sí no genera ingresos recurrentes como una vivienda (alquileres). Por este motivo cuesta tanto acceder a hacerte tu casa si no disponen de una partida importante de capital en compra del terreno.
 
Nos centramos en financiar la obra. Préstamo hipotecario autopromotor, que cubre la fase de obra de la vivienda, no la compra de la parcela.
 
Imprescindible pasos anteriores. Proyecto arquitectónico visado por el Colegio de Arquitectos y la solicitud de licencia de obras municipal.   
 
En los prestamos autopromotores el cliente conviene con el banco los plazos de ejecución de obra en diferentes fases. De este modo el banco irá haciendo entrega de las cantidades acordadas previa presentación del visado de ejecución por parte de la dirección de obra, el arquitecto o aparejador. Es habitual que en las políticas de riesgos de las entidades financieras conlleve la entrega de capital según valoraciones intermedias de obra realizadas por empresas de valoración especializadas. Este procedimiento, que obliga al autopromotor a adelantar parte de los pagos, dado que entregan sobre lo realizado.
 
  1. Construcción de la casa
Lo ideal es que no dure más de 12 meses. Disfruta esta etapa. Resuelve las incidencias varias (que seguro aparecerán) con energía positiva. Es una etapa compleja, estresante, pero única. Estás de enhorabuena por hacerte tu propia casa, disfrútalo al máximo. Sigue el plan y mantén un presupuesto para imprevistos. Sé flexible, la ejecución de las obras se suele atrasar, algunas cosas cambiarán respecto al diseño original (no cuestiones fundamentales) y el presupuesto se puede ver afectado por algunos imprevistos.
 
Ojo que cada vez que se haga una modificación al proyecto de Ejecución, se deberá poner en conocimiento a la autoridad competente, antes de proceder a realizar los cambios. Aunque no es recomendable puede pasar, y hay que hacerlo según normativa, y conformado por todas las partes.
 
  1. Final de las obras.
El objetivo es hacer uso de la vivienda y obtener los permisos legales cuanto antes. Estamos en la última etapa. Los trámites dependen de las regulaciones nacionales y locales a las que esta sujeta tu propiedad.
 
¿Qué necesitarás en términos generales?
 
Libro de obra. Es similar a un libro de actas. Temas que salieron en la ejecución de la obra. Gran parte de la información para legalizar la obra está en este libro.
 
Acta de recepción de obras. Queda constancia de la entrega de la obra por parte de la empresa constructora. Puede ser rechazada si se considera que todavía no han finalizado.
 
Certificado final de obra. Para dar por finalizada la construcción de la obra los profesionales responsables firman un documento donde se constata que la obra se ha realizado de acuerdo al Proyecto de Ejecución y se hacen legalmente responsables por ello.
 
Declaración de obra nueva. Lo realiza el notario y es importante de cara al registro de la propiedad.
 
Inscripción en el sistema catastral.
 
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